Blog

Jul 31, 2023

Les prêts de la CRE en baisse de 52 pour cent par an : Newmark

Si les gros titres faisaient allusion à des difficultés dans l’immobilier commercial, attendez de voir les données. Un rapport sur les marchés des capitaux américains du deuxième trimestre 2023 de Newmark (NMRK) a révélé l'origination de dette CRE

Si les gros titres faisaient allusion à des difficultés dans l’immobilier commercial, attendez de voir les données.

Un rapport sur les marchés des capitaux américains du deuxième trimestre 2023 de Newmark (NMRK) révèle que les volumes d'émission de dette CRE ont diminué de 52 % d'une année sur l'autre et que le marché actuel compte 32 % de prêteurs de moins qu'à la même époque l'année dernière. De plus, même si le capital-investissement repose sur un montant record de 219 milliards de dollars, cela pourrait ne pas suffire à contenir la vague de 625 milliards de dollars de dette CRE arrivant à échéance au cours des trois prochaines années.

« Le marché est dans un état de changement et d'incertitude continus », a déclaré à CO David Bitner, directeur général exécutif de la recherche mondiale chez Newmark. « Les prêteurs exigent des taux [de prêt/valeur] plus bas et des taux [d'intérêt] plus élevés, et sont globalement beaucoup plus sélectifs quant aux opérations qu’ils financent.

"Les investisseurs demandent à la fois des prix plus bas lorsqu'ils achètent et, en même temps, hésitent à répondre au marché lorsqu'ils vendent", a-t-il ajouté.

La baisse du volume d’origination s’est produite dans une certaine mesure dans tous les types d’actifs CRE au cours des 12 derniers mois, différentes sources de prêt – banques, fonds de dette, titres adossés à des créances hypothécaires commerciales [CMBS] – connaissant toutes un retrait collectif.

Les émissions de prêts par les fonds de dette ont diminué de 73 % sur un an, tandis que les émissions de CMBS et d'obligations de prêts garanties ont chuté de 79 % par rapport à juillet 2022, selon les données de Newmark.

Le volume des prêts CRE au secteur bancaire a diminué de 48 % au cours de l’année dernière, une grande partie de cette baisse se produisant dans le contexte de la plus forte hausse des taux d’intérêt depuis 40 ans et de la crise bancaire régionale de mars-avril – la crise financière la plus importante depuis 2008-2009. GFC.

"Je pense qu'il faudrait remonter à 2009 pour constater une contraction similaire de l'activité, même si l'environnement actuel s'avère plus optimiste", a déclaré Bitner, qui a ajouté que les fonds de dette sont bien placés pour remplacer les banques en tant que principale source de prêts à l'industrie. aller de l'avant. « Je prédis que les banques seront moins actives en tant que source de crédit dans la CRE dans les années à venir. »

Peu d’endroits dans l’univers CRE ont connu moins d’activité en 2023 que les marchés titrisés. Alors que le marché des CMBS a commencé à connaître ses premiers tremblements de mécontentement à la mi-2022, le premier trimestre 2023 a marqué les volumes d'émission de CMBS les plus faibles depuis 2008. Même si les émissions de CMBS ont augmenté de 57 % au deuxième trimestre 2023, ces volumes d'émission ont été toujours en baisse de 59 pour cent sur un an, jetant une ombre sur le marché titrisé à l'approche des deux derniers trimestres.

"L'environnement actuel du marché des nouvelles émissions suggère qu'une solution immédiate n'est pas encore prévisible", a déclaré Bitner. « Si le marché des nouvelles émissions s’améliore, il faudra encore du temps pour que la machine de titrisation redémarre. »

Alors que les volumes de prêts se sont effondrés, les marchés boursiers sont également au point mort, les volumes de transactions étant en retrait. Les ventes d'investissements ont diminué de 62 % sur un an, faisant du premier semestre 2023 le semestre le plus faible depuis 2013.

"La valeur des actifs chute, ce qui fait que non seulement les acheteurs et les vendeurs potentiels sont confrontés à des perspectives toujours volatiles, mais que les acheteurs surtout se méfient d'attraper un couteau qui tombe", conclut le rapport. « C’est d’autant plus vrai qu’un grand nombre de bâtiments sont en voie de devenir dégradés. Les prêts devront être restructurés avant que ces actifs puissent être négociés.

Un signe brillant que Newmark a trouvé pour les marchés des capitaux de la CRE est le montant record de fonds de capital-investissement à capital fixe levés en 2023.

Le secteur du capital-investissement a levé plus de 219 milliards de dollars pour des investissements en actions ou en dette dans un espace opportuniste et à valeur ajoutée. Cette source potentielle de capitaux pour les investissements immobiliers et les achats en difficulté pourrait potentiellement éviter certains défauts de paiement dans les bureaux dans les mois à venir et constituer une aubaine pour des secteurs comme les immeubles résidentiels et industriels, qui ont connu un ralentissement des transactions.